Mietrecht: SPD-Pläne würden Wohnungsmangel verschärfen

Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) plant eine drastische Verschärfung des Mietrechts mit zahlreichen neuen Belastungen und bürokratischen Hürden für Investoren und Vermieter. Die Bundestags-CSU sieht diese Pläne sehr kritisch: Sie könnten dringend nötige Investitionen in Neubau und Modernisierungen ersticken, was den massiven Wohnraummangel weiter verschärfen würde.

Gerade erst hat die Bundesregierung mit der Mietpreisbremse sowie der Einführung des Bestellerprinzips bei der Bezahlung von Immobilienmaklern die Rechtslage am Immobilienmarkt deutlich verändert. Nun will Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) angeblich das Mietrecht drastisch verschärfen. Das ergibt sich aus einem Eckpunktepapier, aus dem die FAZ zitiert. Dabei geht es vor allem um zwei Punkte: Die Möglichkeit für Vermieter, Modernisierungskosten auf ihre Mieter umzulegen, wird deutlich eingeschränkt. Zudem soll der Beobachtungszeitraum von Mietspiegeln erheblich ausgeweitet werden. Das würde Mieterhöhungen in laufenden Verträgen ebenso erschweren wie bei Neuvermietungen.

Bislang dürfen Vermieter jährlich 11 Prozent ihrer Kosten auf die Mieter umlegen, wenn sie eine Wohnung modernisieren. Das wolle Maas nun mehrfach begrenzen, schreibt die FAZ. So werde der zulässige Prozentsatz auf 8 Prozent gesenkt. Im Koalitionsvertrag ist allerdings nur von einer Senkung auf 10 Prozent die Rede. Außerdem sollen nur notwendige Modernisierungen auf die Miete umgelegt werden. Mieter sollen sich obendrein leichter gegen Umbauten wehren können, indem sie eine „finanzielle Härte“ geltend machen, die dann vorliegt, wenn der Anteil der Bruttokaltmiete am Nettoeinkommen 40 Prozent übersteigt.

Neues SPD-Bürokratiemonster droht

„Der Begriff der Modernisierungskosten soll in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf die notwendigen Kosten begrenzt werden. Zusätzlich wird auch für Modernisierungskosten ein Wirtschaftlichkeitsgrundsatz eingeführt, der nur die Umlage derjenigen Kosten erlaubt, die ein verständiger Vermieter auch dann veranlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste“, heißt es in der zitierten Vorlage aus dem Justizministerium.

Hinzu kommt eine doppelte Kappungsgrenze: Innerhalb von acht Jahren soll die Miete um höchstens 50 Prozent steigen dürfen, auf keinen Fall aber um mehr als 4 Euro je Quadratmeter. All dies wird zudem stärker als bisher auf notwendige Kosten begrenzt. Ein entsprechender Referentenentwurf für das geplante zweite Mietrechtspaket soll im Frühjahr 2016 vorliegen.

Für Mieterhöhungen soll zehn Jahre alter Mietspiegel gelten

Erschwert werden zudem Mieterhöhungen im Bestand und bei Neuvermietungen in Großstädten oder anderen Ballungsgebieten. Die unterschiedlichen Kappungsgrenzen für diese Mieterhöhungen orientieren sich laut FAZ an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese wird besonders in größeren Städten durch Mietspiegel ermittelt, die die Mietpreise vergleichbarer Immobilien erfassen – jedoch nur, sofern der Mietvertrag in den letzten vier Jahren geschlossen wurde.

Diese vier Jahre als Grundlage für die Mietspiegel will Ressortchef Maas auf zehn Jahre erweitern. Dadurch sinkt tendenziell die Vergleichsmiete – und damit die mögliche Mietforderung des Vermieters. „Insbesondere ältere Neuvertragsmieten können durch die Verbreiterung des Bezugszeitraums besser abgebildet und gewichtet werden“, so die Begründung. Zudem will Maas die Qualität und Aussagekraft von Mietspiegeln deutlich verbessern. Und schließlich sollen auch noch die Rechte von Mietern, denen wegen Zahlungsverzugs die Kündigung ausgesprochen wurde, mit einer neuen Regelung gestärkt werden. Offenbar soll hier eine BGH-Rechtsprechung korrigiert werden: Bisher konnten Mieter fristlose Kündigungen durch Zahlung ihrer Mietrückstände unwirksam machen. Hatte der Vermieter aber hilfsweise auch ordentlich gekündigt, so hatte eine Zahlung darauf keine Auswirkungen. Dies soll anscheinend zugunsten der Mieter geändert werden, was aber laut Rudolf Stürzer, Vorstand bei „Haus und Grund München“, kaum praktische Bedeutung haben wird.

Hier kommt aber wieder ein grundsätzlicher Denkfehler der SPD wieder zum Tragen, für die alle Unternehmer „Gauner“ oder „doof“ sind, wie es die Noch-SPD-Generalsekretärin Fahimi jüngst ausdrückte (und dann sehr „glaubhaft“ revidierte), und alle Vermieter „Miethaie“. Doch die überwiegende Mehrheit der Unternehmer wie auch der Vermieter sind eben nicht so, wie die SPD denkt.

Die SPD ignoriert die Bedürfnisse des Landes konsequent.

Michael Frieser

„Die aktuelle Politik der SPD scheint den Anspruch zu haben, die Bedürfnisse unseres Landes konsequent zu ignorieren“, kritisiert der innen- und rechtspolitische Sprecher der CSU-Landesgruppe im Bundestag, Michael Frieser. „Nach der Blockadehaltung in der Flüchtlingspolitik legt Bundesjustizminister Maas nun Pläne vor, die Anreize in den Neubau und Modernisierungen ersticken. Er tut dies zu einem Zeitpunkt, in dem wir dringend auf neuen Wohnraum angewiesen sind.“

CSU fordert Fairness und Bürokratie-Entlastung für Vermieter

Frieser betont: „Die Union setzt sich für ein ausgewogenes soziales Mietrecht ein, das die Mieter vor Überforderung schützt und dabei aber auch die Rechte der Vermieter wahrt.“ Maas‘ Pläne, bei der Ermittlung der Vergleichsmiete zehn Jahre alte Mietspiegel heranzuziehen, hält Frieser für einen schlechten Witz: „Die ortsübliche Vergleichsmiete kann nicht unter zu Hilfenahme von bis zu zehn Jahre alten Mietverträgen ermittelt werden. Eine für Mieter und Vermieter faire Miete muss die aktuelle Marktsituation widerspiegeln und nicht die vor einem Jahrzehnt.“

Eine für Mieter und Vermieter faire Miete muss die aktuelle Marktsituation widerspiegeln und nicht die vor einem Jahrzehnt.

Michael Frieser

Fairness fordert der CSU-Rechtspolitiker nicht nur für die Mieter ein, sondern auch für die Vermieter, die ja auch Investitionen in Modernisierungen zu tragen haben: „Modernisierungen sollen die Wohnqualität verbessern, ohne die Mieter mit unangemessen hohen Kosten zu belasten. Aber auch hier ist ein fairer Ausgleich notwendig“, so Frieser. „Die Planungen der SPD sorgen nicht für eine ausgewogene Kostenteilung, sondern signalisieren dem Vermieter, dass eine Modernisierung nur mit Kosten verbunden ist, die er im Zweifel allein tragen muss. Insbesondere private Vermieter, die ihre Wohnungen modernisieren, müssen bei der Bürokratie entlastet und nicht mit weiteren Kosten beschwert werden.“

Dann wird jede Dynamik im Wohnungsbau erstickt.

Jan-Marco Luczak

„Eine zeitliche Begrenzung der Modernisierungsumlage wäre ein falsches Signal“, sagte auch der CDU-Bundestagsabgeordnete Jan-Marco Luczak. Wenn die Modernisierungskosten nur bis zur Amortisation umgelegt werden könnten, wirke dies „investitionshemmend“ und führe zu einer „Verschlechterung des Wohnungsbestandes“. Wenn die Mieten der letzten zehn Jahre den Mietspiegel bestimmen, werde „jede Dynamik im Wohnungsbau erstickt“.

Immobilienverbände sind entsetzt

Von einem „Frontalangriff auf die Wirtschaftlichkeit von Investitionen und Modernisierungen“ sprach bereits der Immobilienverband IVD. Der Minister habe „einen Masterplan zur Abschreckung privater Vermieter und Investoren vorgelegt“.

Axel Gedaschko, Chef der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), sprach am Donnerstag davon, dass die Pläne zur energetischen Gebäudesanierung damit auch in Gefahr seien. Bei einer Einschränkung der Mieterhöhungsmöglichkeit „werden notwendige Investitionen in die Modernisierung in vielen Fällen komplett unwirtschaftlich“, ließ er verlauten.

Wer so etwas plant, der trägt dann auch die Verantwortung, wenn die Energiewende noch schleppender verläuft, weil energetische Sanierungen nicht mehr durchgeführt werden.

Rudolf Stürzer, Haus + Grund München

Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorstand bei „Haus + Grund München e.V.“, findet es positiv, dass es künftig einheitliche und genaue Regeln für die Erstellung von Mietspiegeln geben wird. Gerade in München werde dieser Spiegel „bisher im stillen Kämmerlein“ erarbeitet, so Stürzer. Gut sei auch, dass Mietspiegel künftig einvernehmlich von Mieter- und Vermieterverbänden sowie der Kommune erstellt werden sollen. Kein gutes Haar lässt Stürzer aber den Ideen zur Modernisierung: „Wer so etwas plant, der trägt dann auch die Verantwortung, wenn die Energiewende noch schleppender verläuft, weil energetische Sanierungen nicht mehr durchgeführt werden.“ Kaum jemand werde bei solchen Einschränkungen überhaupt noch seine Immobilie modernisieren. Die Zielquote von 2 Prozent Modernisierungen pro Jahr – derzeit sind es rund 1 Prozent – werde dann ganz sicher nicht mehr erreicht. Auch die Ausweitung von 4 auf 10 Jahren für die Mietspiegelberechnungsgrundlage hält Stürzer für falsch. „Wenn dieser Erhebungszeitraum länger als vier Jahre sein wird, dann ist der Mietpreis natürlich nicht mehr marktgerecht“, betonte der Vorstand von „Haus + Grund München“. Gerade für dynamische Wohnungsmärkte wie in München sei das nicht akzeptabel. Wenn ein Mietpreis länger als vier Jahre unverändert bleibe, dann habe das fast immer einen triftigen Grund, meistens eben eine Modernisierung. Nach einer solchen Maßnahme und der folgenden Mieterhöhung habe der Mieter die Gewissheit, dass sich „acht bis zehn Jahre“ nichts verändere.