Angesichts des akuten Wohnungsmangels zeigt eine Studie des Verbands der privaten Immobilien- und Wohnungswirtschaft (BFW) erstmals konkrete Bremsen und Kostentreiber im Wohnungsbau. Ein wesentliches Ergebnis der Erhebung: Die Kosten für einen Neubau sind in den vergangenen 15 Jahren um etwa 40 Prozent gestiegen.
Einen Grund für die komplizierte Situation sieht BFW-Verbandspräsident Andreas Eisele in der schwierigen Gestaltung des Baurechts. Immer wieder würden Bauprozesse durch ungeklärte Verhältnisse und Interessenskonflikte – auch zwischen den Behörden – blockiert. „Lange Bearbeitungszeiten, Widersprüche zwischen den Referaten und Ämtern und der Politik verzögern den Prozess. Das ist für uns Bauträger das dominierende Problem“, sagte Eisele bei der Vorstellung der FBW-Studie. Man rede hier immerhin über Planungsphasen, „die sich über Jahre erstrecken“.
Branche wünscht sich Stabilität
In diesen langen Zeiträumen würde sich das Marktfeld häufig ändern, etwa durch steigende Grundstücks- und Materialpreise oder schärfere energetische Vorgaben. Dies führe unweigerlich zu steigenden Projektkosten – und damit zu höheren Verkaufspreisen. „Daher fordern wir die Kommunen auf, die interne Abstimmung zu verbessern“, so der BFW-Präsident.. In nahezu allen Bereichen gebe es außerdem eine „Gutachtenflut“. „Die Kommunen verlangen im Baurecht von uns Antragstellern immer höhere Sicherheiten. Wir müssen immer wieder neue Gutachten und sogar deren Bestätigung einbringen, weil die Kommunen oft selbst keine Verantwortung übernehmen“, kritisierte Eisele. Gleichzeitig räumte er ein, dass auch die Bauträger gefordert sind, weil mehr als die Hälfte der eingereichten Anträge fehlerhaft oder unvollständig seien.
Als enormer Kostentreiber im Wohnungsbau hat sich in den Befragungen zur BFW-Studie die sogenannte Energieeinsparverordnung erwiesen. So schätzen die Bauträger, die auf städtischen Grundstücken in München gebaut haben, den Mehraufwand für den ökologischen Kriterienkatalog auf bis zu 500 Euro pro Quadratmeter. Andreas Eisele erinnerte daran, dass die Vorgaben zu Beginn dieses Jahres sogar noch weiter verschärft wurden. Die Immobilienwirtschaft fordert deshalb eine Deregulierung, „denn die Verordnung ist weder ökologisch noch ökonomisch nachhaltig“.
Baugesetz scheitert an Forderungen der SPD
Klar ist: Im Baurecht besteht Handlungsbedarf. Die Bundesregierung hatte unlängst einen Gesetzentwurf zur Förderung des Baus von Mietwohnungen auf den Weg gebracht – dieser ist aber jetzt im Finanzausschuss des Bundestags gescheitert. Der Obmann des Ausschusses, Hans Michelbach (CSU), sieht die Schuld daran eindeutig beim Koalitionspartner SPD. Deren Forderung nach einer Reduzierung der steuerlich abschreibungsfähigen Baukosten gehe an der Realität vorbei und zerstöre den Anreiz für private Investitionen. Die Sozialdemokraten hätten „kontraproduktive Forderungen“ an das Gesetz gestellt. „Durch diese Blockadehaltung verschärft die SPD den Investitionsstau in Deutschland auf unverantwortliche Weise. Das ist unvernünftig und schädigt den deutschen Wohnungsmarkt auf katastrophale Weise. Potentielle Investoren werden nun ihren Attentismus weiter aufrechterhalten und Wohnungssuchende werden alleine gelassen.“
Seit mehreren Wochen sei im Bundestag über eine solche Regelung, die innerhalb von drei Jahren einen steuermindernden Gesamteffekt von 35 Prozent bedeutet hätte, diskutiert worden. „Wir wollten damit den angespannten Wohnungsmarkt in den Ballungszentren entlasten, um auf diese Weise bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Auch die SPD hatte sich dafür ausgesprochen“, erläuterte Michelbach. „Doch nun hat sie aus vorgeschobenen Gründen ihre Zustimmung verweigert. Gerade aufgrund der enormen Belastungen durch den hohen Bedarf in den Groß- und Hochschulstädten wird sich so die Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt weiter verschärfen.“
