Bayernkurier

Energetische Sanierung: teuer, aber sinnvoll

Warum sich Sanierungen lohnen – Von Rudolf Stürzer

Klimaschutz und Energieeinsparung haben den Gesetzgeber auch im Bereich der Immobilien bereits mehrfach zur Verschärfung von gesetzlichen Vorschriften veranlasst.

Dabei gelten die strengen Anforderungen der aktuellen Fassung der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 insbesondere an die Wärmedämmung von Gebäuden und die Effizienz von Heizungsanlagen in erster Linie nur für Neubauten. Für den Gebäudebestand sieht die EnEV Nachrüstpflichten nur in eng begrenztem Umfang vor.

Danach musste bis Ende letzten Jahres in bestimmten Fällen lediglich die oberste Geschoßdecke oder das Dach eines Hauses mit einer Wärmedämmung versehen sein. Weitere Wärmedämmmaßnahmen schreibt die derzeit geltende EnEV nicht vor. So muss der Hauseigentümer beispielsweise weder an der Fassade eine Wärmedämmung anbringen, noch ist er verpflichtet, energiesparende Fenster oder eine effiziente Heizungsanlage einzubauen. Bei dieser Freiwilligkeit muss es auch bleiben. Denn auch ohne gesetzlichen Zwang sind Hauseigentümer modernisierungswillig.

Nach dem Ergebnis einer Marktforschung wollen allein in Bayern 16 Prozent der Hauseigentümer in den nächsten drei Jahren insgesamt über 30 Milliarden Euro in die Modernisierung ihres Hauses investieren. Dies ist auch sinnvoll. Zwei Drittel aller Eigenheime sind älter als 30 Jahre und bergen ein hohes Energiesparpotenzial – erfahrungsgemäß vor allem im Bereich der Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage, die etwa drei Viertel des Gesamtenergiebedarfes eines Haushalts benötigt.

Im Vergleich zu anderen energetischen Sanierungsmaßnahmen besteht bei Erneuerung einer veralteten Heizungsanlage ein besonders günstiges Kosten-Nutzen-Verhältnis. Bei einem Einfamilienhaus kann mit einem Aufwand von etwa 15000 bis 20000 Euro eine Energieeinsparung von bis zu 35 Prozent bewirkt werden.

Aber auch die Dämmung der Fassade mit einem Einsparpotenzial von circa 20 bis 25 Prozent oder die Erneuerung von Türen und Fenstern mit etwa 10 Prozent wird zu einer erheblichen Reduzierung der Heizkosten führen. Auch wenn sich manche Maßnahmen derzeit noch nicht rechnen; eines ist sicher: Energie wird in den nächsten Jahren und Jahrzehnten durch die dramatisch steigende Nachfrage auf dem Weltmarkt deutlich teurer werden. Damit kann die Rechnung bereits in naher Zukunft völlig anders aussehen.

Ein weiterer Punkt, der sich nicht in Zahlen ausdrücken lässt, bleibt deshalb häufig unberücksichtigt: Die Verbesserung des Raumklimas. Durch eine Dämmung von Außenbauteilen wie Wänden oder Decken, ergibt sich eine Erhöhung der Oberflächentemperaturen dieser Bauteile und damit eine Verringerung der Differenz zur jeweiligen Raumtemperatur. Dies führt unter anderem zur Reduzierung von Zuglufterscheinungen und einem höheren „Wohlfühlfaktor“.

Allerdings sollten gerade Dämm­maßnahmen niemals ohne fachkundige Begleitung erfolgen, da ungeeignete Maßnahmen erhebliche Feuchtigkeits- und sonstige Bauschäden nach sich ziehen können.

Fachkundige Beratung ist auch dringend zu empfehlen, wenn vermietete Immobilien saniert werden sollen. Wohnt der Eigentümer nicht auch selbst in der Immobilie, besteht das bekannte „Kosten-Nutzen-Dilemma“. Vereinfacht ausgedrückt: Der Eigentümer zahlt, der Mieter spart.

Deshalb wollte der Gesetzgeber hier einen angemessenen Ausgleich schaffen. Daher bestimmt Paragraph 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches, dass der Vermieter nach Durchführung von energetischen Maßnahmen, die für den Mieter zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen, die jährliche Miete um elf Prozent der aufgewendeten Kosten anheben darf.

Nachdem in der Praxis trotz dieser gesetzlichen Regelung erhebliche Probleme bei der Umsetzung solcher Maßnahmen auftreten, hat „Haus+Grund München“ zusammen mit dem Münchner Mieterverein eine Muster-Modernisierungsvereinbarung erarbeitet, die sich als Verhandlungspapier versteht und den Mietparteien die Möglichkeit verschafft, vorab alle wichtigen Punkte zu regeln, die bei einer Modernisierung zu beachten sind. Sie können zum Beispiel eine vom Gesetz abweichende Mieterhöhung vereinbaren, Betriebskostenumlagen neu regeln, sich über eine Beschränkung bzw. den Ausschluss einer Mietminderung während der Bauzeit einigen, konkrete Vereinbarungen darüber treffen, wer den Aufwand bzw. die Kosten von Nebenarbeiten in der Wohnung des Mieters (z.B. Aus- und Einräumen, Reinigung) trägt. Hierzu können die Parteien den Text der Modernisierungsvereinbarung den individuellen Gegebenheiten und Wünschen anpassen.

Der Abschluss der Vereinbarung verschafft beiden Parteien Rechtssicherheit und nimmt ihnen Bedenken vor einem ungewissen Ablauf und den Folgen der Modernisierungsmaßnahme. Das Muster der Münchner Modernisierungsvereinbarung zur energetischen Modernisierung kann unter www.haus-und-grund-muenchen.de heruntergeladen werden.

Nicht zuletzt sollten Vermieter bedenken, dass sie sich vor allem in strukturschwachen Regionen, aber auch in Ballungsräumen bei sinkender Nachfrage künftig in einer Konkurrenzsituation zu anderen Vermietern befinden werden. Auch bei Immobilien beobachten wir nämlich hinsichtlich der Einstellung der Kunden zum Energieverbrauch eine ähnliche Entwicklung wie in der Vergangenheit bei Kraftfahrzeugen. Vor 20 Jahren haben nur wenige Autokäufer nach dem Spritverbrauch gefragt. Heute ist dies die am häufigsten gestellte Frage.

Auch bei Immobilien wird zunehmend nach dem Energieverbrauch gefragt. Hat der Miet- oder Kaufinteressent die Wahl, wird er sich künftig immer häufiger für das energetisch bessere Objekt entscheiden. Eigentümer von verbrauchsintensiven Immobilien werden sich dann schwer tun, solvente dauerhafte Mieter zu finden. Dies kann zu einer erhöhten Leerstandsquote und letztlich zu einem Sinken der Miet- und Kaufpreise von unsanierten Objekten führen.

Der Autor ist Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München.